こんにちは、
東大阪の不動産・資産コンサルタントの
ガッシーこと 東野です。
毎日 昼ご飯 には 悩みます (´∀`)
というのはウソで、
「悩むほど」楽しみにしています(^^)/
今日はコンビニで買って事務所で食べよう、と
いつものセブンイレブンの弁当コーナーへ 。。
ムムッ! (´⊙∧⊙`) , 新 発 売 !!
しかも、よくよく見ると何かの記号が、、
こんにちは、
東大阪の不動産・資産コンサルタントの
ガッシーこと 東野です。
毎日 昼ご飯 には 悩みます (´∀`)
というのはウソで、
「悩むほど」楽しみにしています(^^)/
今日はコンビニで買って事務所で食べよう、と
いつものセブンイレブンの弁当コーナーへ 。。
ムムッ! (´⊙∧⊙`) , 新 発 売 !!
しかも、よくよく見ると何かの記号が、、
..以上、お粗末さまでした(大量の汗)
こんばんは、東大阪の資産コンサルタント、
東野です。
今回は、弊社の不動産事業の新しい取り組みについて、真面目に考え、文章化した物 の一部を紹介したいと思います。
地域密着型不動産業における
ベストプラクティス事業モデル
1.はじめに
長引く不況の影響で、空室の増加、賃料の下落が止まらない。不動産業者の多くは厳しい経営環境に直面しており、その中で生き残りの策を模索している。一方では、少子高齢化の顕著な伸び、社会保障費の増大、厳しい雇用環境 ― と社会的問題が山積みとなっている。こうした問題の全てが企業経営に大きな影響を与えている。そこで我々は、まず自らの事業の収益改善策を考え、さらにそういった社会問題、特に高齢化の問題に対しても貢献可能な事業はないものか検討を重ねていた。そして、その難題に挑むべく5年前、新規事業を興した。医療事業と介護事業である。既存の不動産賃貸事業との組み合わせでシナジー効果を狙ったものである。元より、東大阪市北部地域には介護施設はおろか医療施設も不足している状況であった。以前から地域住民の多くも不便に感じていたこともあり収益事業に地域貢献事業を併せた事業として、その施設の建設に踏み切ったのである。不動産オーナー事業と賃貸関係で繋がった医療事業・介護事業。この事業モデルは当初はある程度の見込みだけで実験的(仮説的)にスタートさせたものであったが、実践段階に入った現在、予想以上の成果と地域貢献を果たしている。収益の安定はもちろんのこと、こちらが直接関与しない医療・介護施設間の相乗効果や地域の雇用の創出を促進したのである。
その新しい事業モデルこそが“収益”と“地域・社会貢献”を両立させたベストミックスの事業モデルである。一般的に“収益”と“地域・社会貢献”はトレードオフの関係に思われる傾向が強い。しかしながら、我々の提案するモデルは関係する各々の事業が収益を確保し、かつ「社会的入院患者の受け皿を確保」「社会保障費の削減」「雇用創出」という地域・社会貢献をも実現させるものなのである。
安定した収益と社会貢献を両立させるこの不動産事業モデルが、不動産事業の新しいスキームとして、今後日本中に広がることを期待している。
2.医療(クリニック)事業 ・・(説明省略)
3.介護事業 ・・・(説明省略)
4.不動産オーナー事業(としての役割り)
3事業を組み合わせた複合体の課題として、‘利害関係者間のパワーバランスの調整’がある。確かに3事業を組み合わせることでのメリットは大きい。しかしながら、単に形のみを組み合わせるだけでは有効に機能しないと考える。この複合事業体を誰がマネジメントするのかが大きな意味をもつ。この場合においては3者が同等の力関係になることが最も望ましいパワーバランスであると考える。そう考えると、その組み合わせにおける不動産業の経営スタイルは、単なる「不動産事業」ではなく「不動産オーナー事業」でなければならない。それには理由がある。
単なる「不動産事業」であれば誰が行うかは問わないわけであるが、この複合事業体は「オーナー」つまり土地・建物の所有者自らが「不動産事業」を行うことに大きな意味がある。前述の介護の事例で挙げた不動産業者が単なる「不動産事業」である。繰り返しになるが、不動産を所有しない事業者には、この複合事業体のメリットやリスクの本質を捉えることはできない。また、ただ不動産を所有している「地主(オーナー)」ではあるが「事業者」でない者も然りである。事業としてこのモデルを俯瞰的にマネジメントできなければならないのである。よって、複合体の不動産業の経営スタイルは『不動産オーナー事業』でなければならないことが説明できる。
以上のことより、単なる3事業複合体ではなく、それをさらに現実可能な事業モデルへと改良したもの–『診療所(クリニック)』–『住宅型有料老人ホーム』–『不動産オーナー事業』–これがベストな組み合わせであると結論づける。
5.ベストプラクティスの事業モデルとは
これから地域の高齢者と向き合っていくためには、住み慣れた地域の中で、必要な介護も医療も受けられ、老いて、一生を終えることができるような仕組みを作らなければならない。どうすれば良いのか。その応えのひとつとして、このモデルを提案したい。前の章で結論づけたように、我々地域の中小不動産会社が、地域の高齢者に対して最も貢献できる事業モデルは、診療所(クリニック)–住宅型老人ホーム–不動産オーナー事業、で連携された『ベストミックス事業モデル』だと考える。
『ベストミックス事業モデル』
6.モデルの実現化と成果
モデルを描いただけではただの“絵に描いた餅”に過ぎない。それを実現化することが実業家としての信念とプライドである。クリニックと老人ホーム、同時に実行[建設]することは資金面、マネジメント面双方においてもリスクが大き過ぎると考えたので、立地条件、建物の特性等を考慮し、クリニックの建設を先に着手した。当初はクリニックのみの低層建築物の予定であったが、物件予定地が商業地域であったため、容積率に余裕があった。よって、クリニックの上に賃貸マンションを付加させ、テナント+住居のビル全体としてバランスのとれた収益物件を実現させた。もちろん、テナント建設においては医師をはじめ医療関係者の意見も取り入れた。近隣クリニックとの差別化を図るため、クリニック単体としては稀なMRI[磁気共鳴画像装置]を装備した。これは他クリニックとの差別化の意味合いとは別に、地域医療という観点から近隣病院との連携、いわゆる“病診連携”により地域住民の医療に貢献するものでもある。“病診連携”とは、医療機関には、患者が日頃かかっている「かかりつけ医」がいる診療所と、「専門医」がいる総合病院がある。診療所と病院が緊密に連絡を取り合うことで、包括的で一貫性のある医療を患者に提供することが可能となる。この二つの医療機関の連携が“病診連携”である。
クリニックビルの立ち上げが落ち着いた頃を見計らって、老人ホームの建設に着手した。施設建設に関しては、介護事業を一括で任せるため事業者の要望はもちろんのこと、医療サービスを提供するクリニック医師、現場での細かい介護サービス業務を熟知したケアサービスの社長等の指示や助言を受けながら創り上げていった。一番の心配事であった介護スタッフも募集通りに集まってもらえた。老人ホームは開業一ヵ月目で、ほぼ満室の40室が埋まった。早期に満室状態になった理由をその介護マネジメント会社の社長に聞くと、「もともとこのエリアに潜在需要があったことと、立地条件が効いている。提携クリニックが目の前にあり、スーパーと駅も近いことの効果は大きいです。」と語る。また、別の機会にマネジメント会社の入居者募集担当者に満室理由を聞くと、「入居者アンケートで入居の一番の決め手は、との回答で‘月額料金の安さ(食費込み108,000円)が一番多かった」と語る。老人ホームはそれ以降も今日現在に至っても、ほぼ満室状態を維持している。提携するクリニックも順調に外来患者も増え、地域になくてはならない医療機関として、地域医療に貢献しているところである。
7.最後に
この研究を通して、地域に密着した中小不動産事業者として、地域・社会貢献のためのプラットフォーム作りが重要であることを再認識した。高齢者においては医療施設・介護施設、一般の地域住民においても身近な医療施設は必要不可欠なのである。
極端な話になるが、このモデルのスキームを用いれば、開業医であれば、1人であってもこのモデルから生まれる収益を独占できる可能性が有るかも知れない。無いとは言えない。資金潤沢な開業医が自ら土地を購入し、クリニック・老人ホームを全て自前で用意することが可能であれば、出来ないこともないからである。しかしながら、それは表面的な模倣で終わってしまうであろう。なぜならば、このモデルを構築するうえでの目に見えない部分の知識とノウハウは模倣できないからである。このモデルを構築するにあたり、各業界全体を俯瞰できる知識とマネジメントに必要な資格が無ければバランスととれた複合体事業は運営できないからである。そのために我々は、不動産事業においては、「宅地建物取引主任者」「AFP」、医療・介護事業においては「医業経営コンサルタント」「医療経営士」などの資格を取得し、その知識を現場にフィードバックさせながら、独自のノウハウを蓄積してきたのである。また、それと同様に、このモデルを共に創り上げるために、時間をかけ地域の協力者と人間関係を構築してきた。このことも、このモデルの非常に重要な要素であり、一朝一夕に模倣されるものではないと考える。
ゆえに我々は、“地域と共に生きる”という経営理念のもと、地域住民の利益を優先に、独り勝ちではなく、協働しながら継続できる事業を根付かせ広げていきたいと願っているのである。
このように地域に密着した中小不動産業者が、その地域に適合したプラットフォームを形成していくことで、医療・介護・不動産・・と、従来各々が「点」で存在し、パワーも分散していた状態から、これからは、医療―介護―不動産―と、線のつながりができることで地域での異業種間の交流が生まれると考える。少子化・雇用創出の観点で見れば、保育施設も地域に必要なプラットフォームのひとつに加えるべきであろう。そういう事業を通じたサービスを地域に提供することで、地域住民も安全・安心な生活が享受されることにつながり、各事業者としても地域貢献ができるのではないだろうか。そのような取り組みが、日本の各地域で行われるようになれば、初めは小さな事業活動でも、次第に大きな流れとなり高齢化や社会問題の解決へとつながっていくのではいだろうかと考える。
こんにちは、東大阪の資産コンサルタント
ガッシーこと東野です。
一目見て、何だか 怖そうな映画のタイトル?
と思わせる感じですが、、
実はコレ、今年から日本でも始まった
小売店のセールのキャッチコピーなんです (^-^;
元々は、米国のX’mas商戦初日として知られる
「ブラック フライデー」を日本にも取り入れ
ようとする試みなのです。
米国のブラックフライデーは、11月第4木曜日
の祝日「感謝祭」翌日の金曜日を指し、正式の休暇日ではないが休暇になることが多く、伝統的に一年で買い物が最も行われる為、小売業者が儲かり黒字になるという解釈から、そう呼ばれるようになったとか。
日本では 写真の『イオン』他にも『ユニクロ』
などが、年末商戦の第一段として始めるよう
ですね (^o^)
さて「ブラックフライデー」は 日本の新しい
年末のイベントになるのでしょうかね?(^-^;
それでは、次回もお楽しみに。
『体感型アトラクションシアター”4DX” 』
こんにちは。
たまには自分の仕事についても書いて見ようと思いまして、、
私は 東大阪市で資産管理会社を経営しています。
主な業務は「不動産の賃貸管理」です。
しかし今年に入ったあたりから、地域の方々から不動産も含めた「資産の相談」を受ける機会が増えてきました。
なので最近の業務は「資産相談(コンサルティング)」の方が多くなっています(^-^;
相談される人が地元の知り合いなので、相談料は もちろん無料で対応しております(^^)
でも、相談を数多く受けていて気付いたのが、いわゆる【不動産オーナー】とよばれる方々の悩みは “不動産” だけではなく、金融資産や多種の保険までを含む「全資産」に及び、さらにはその資産をどう残すかという「相続」の悩みにまで発展する、、ということです。
斯く言う私自身も、これまで その相談者と全く同じ立場で同じ悩みを持っていましたが、私の場合は、すべて自力で学習し、試行錯誤を繰り返しながら今の形を創り上げたわけで。。
ということは、私が これまで「資産」について考え実行してきたことを、同じ悩みを持つ方々へ 仕事として コンサルティングすることも可能なんだ ということに最近気付きました(^-^;
なので今後は「資産コンサルティング」について学習したことや お伝えしたいこと なども どんどんブログにアップしていこうと思います(^^)
まずは、手はじめにその「資産」を取り扱う 【資産管理会社】というものについて簡単に説明します。
【 資産管理会社 】とは..
不動産や有価証券(株式等の金融資産)などの資産管理を目的とする会社のことです。
個人でも資産管理はできますが、資産運用額が一定程度を超える場合などは、会社(法人)として管理することをお薦めします。
なぜならば、会社(法人)として管理した方が、節税(所得税 相続税)のメリットがあるからです。
お読みいただきまして、
有難うございました (^^)
では次回もお楽しみに ヽ(^o^)
一夜明けても 昨日のトランプ氏の逆転勝利に
興奮しっぱなしのガッシーこと東野です(^^)…
何というか、夏の甲子園 決勝 9回裏の逆転満塁
サヨナラホームランに似た興奮状態ですね(^.^)
【 クリントンさんへの称賛】
選挙戦に敗れはしたものの、潔く負けを認めた
うえで、彼女を支持した若者達へのメッセージ
が実に素晴らしかったので紹介しておきます。
「あなたたちも、勝つこともあれば、負ける
こともあるでしょう。負けることは辛い。
でも、決して信じることをやめないで
ください。正しいことのために戦うことは、
価値のあることです。
やるべき価値のあることなんです」 と。
最後に、、
この激動の時代「変化」や「まさか」は突然
やってきます。
世間一般には、時流に合わせる【柔軟さ】が
必要だと言われますが、
私自身は 時流に流されず【自分の軸(らしさ)】
というものを大切にしていきたい、
と、改めて思わせる昨日の出来事でした。
今日は家族全員の休みが珍しく一致したので、
人生2度目の【清水寺】
【 鴻池商店街を中心とする7会場で開催 】
【ライブ会場のひとつ:鴻池新田会所 】
【 重要文化財:新田会所本屋内の様子 】
① Wonderwall – Oasis
前回までの「コンビニ弁当」事件を受けて、今回はその謎を解くために、実際に最寄りのセブンイレブンの店長に突撃インタビューをしてきました (^^)/
⭐️レンジ専用 = チルド弁当 !
私:「この[レンジ専用]て書いてある弁当と[普通の弁当]とは何が違うの?」
店長:「セブンイレブンには2種類のお弁当があるのを知ってました? 昔からある一般的なお弁当と、現在だと白い容器で 下がご飯で上におかずが完全にセパレートされてる “チルド弁当” と言われる種類の弁当があるのを。そう[レンジ専用]と書いてある弁当です。定番商品だと、中華丼、親子丼、麻婆丼、ビーフカレーなどです。」
私:「へぇ~、やっぱり種類の違う弁当やったんや。。で、何がどう違うのか具体的に教えてよ。」
店長:「まず一番大きな違いは鮮度です。通常のお弁当は1日3回納品され、具材によっても多少違ってきますが、大体20時間前後で鮮度切れになります。消費期限の2時間前には売場から下げられ、従業員が誤って下げ忘れてしまっても、鮮度切れのバーコードはレジで弾かれる仕組みになってます。だからセブンイレブンでは、間違っても鮮度切れのお弁当を買ってしまう心配はないんですよ。これに対してチルド弁当は、納品は1日1回、鮮度は納品から丸一日、長いものでは3日半程度持つ商品もあるんです。」
私:「じゃ、その鮮度の違い て何なの?」
店長:「一番大きな違い言えるのが、管理されている温度の違いです。通常のお弁当とチルド弁当では売場[陳列棚]が違います。通常のお弁当の棚は常温の20度前後でキープされているのに対し、チルド弁当は5度前後でキープされています。」
私:「なるほどね、鮮度(温度)によって弁当が分けられてるのは納得できたけど、そういう商品だったら 当然【温め方】も違ってくるよね?」
店長:「もちろん違いますよ!一般の弁当は温めなくてもそれなりに食べれますが、チルド弁当のシリーズはレンジアップしないと食べられないようになっているんです。」
私:「やっぱりかぁ、それ先に言うてよ~」
店長:「チルド弁当はレンジで温めることで完成する商品なんです。パッケージにも赤文字で[必ず電子レンジであたためてください]と書いてあると思いますよ。」
⭐️温め方にも注意が必要!
店長:「店ではなくて、自宅や事務所でレンジするときは、チルド弁当は温め方にも注意が必要なんですよ」
私:「どういうこと?レンジはどこも同じでしょ?」
店長:「オート(自動あたため)機能が搭載された電子レンジでは[オート]で温めないでください!単純にオートで温めると、表面は温かくはなりますが、ご飯は固くバラバラな事が良くあります。オートだと表面が温まって温度が上がると中身の温度に関係なく自動的に終了してしまうんです。
例えば、チルド系のお蕎麦やラーメンなど、汁ものの場合、スープがゼラチンで固まっています。これを電子レンジで温めるとスープの塊の外側から溶けて温まり、オートだとかなり早めに温めが終わってしまいます。しかし、まだスープの中心は固まったままで、外側の温まったスープが徐々に中心のスープを溶かしますが、全体としては生ぬるくなってしまいます。
チルド弁当の温めで大事なことは、きちんと表示されたW(ワット)数で、かつ 表示時間通りの温めをすることなんです。
そういう意味においては お店でレンジして頂くと間違いのない状態でお渡しできるんです。」
私:「最後に勝手なお願いなんですが。。例えば、チルド弁当を買って、お客が温めることを断った時に、“この弁当はレンジしないと食べられない弁当ですけど大丈夫ですか?”て 確認することまではしてくれないかな?!」
店長:「いやいや 流石にそこまでは出来ませんよ(笑) 温めを断られたら、後で食べるときに自宅か事務所のレンジで温めるのだろうと思いますからね。」
というわけで、
お店側の事情、お客さまの事情 いろいろ有るわけでありまして、結局のところ、「温めますか?」と聞かれたら、素直に「お願いします」と言っておいた方が無難なようですね (^-^;
最後までお付き合いいただき
ありがとうございました。
ではでは〜 (^^)/
(前編のあらすじ)
誰が、何処で、何を間違ったのか?
おそらく ほとんどの方の回答は、
→ 私が店員に「温めてください」というべきだった、ということは予想できますし、私自身、今回の避けられない事故を未然に防ぐ為にも、今後はそうすべきなんだろうな、とは思います。。
でも..しかし、しかしなんです!
これは ごく少数派の意見かもしれませんが、、
もし弁当が【完成品】であれば冷めてても全く問題は無かった、むしろ夏の暑い日は それを希望して 温めますか に対しての「結構です」の返事なのです。
ところが、私が予想外だったのは、その弁当が【未完成品】であったことです!
つまり、言い換えれば【完成させるにはレンジ調理を必要とする弁当】であったということです。
クドいようですが【完成品が冷めたモノ】と【最終調理においてレンジすることで完成する未完成品】(←極端な例でいうと レンジして完成する冷凍食品的なモノ)とでは、全く違うモノということなんです。
私の過ちは【完成した中華丼が冷めたモノ】を買ったつもりが、実は【レンジで完成させないと食べられない中華丼】を買ったのに「レンジしない(完成させない)でOK」と言っていたことになるのです。
前編で示した写真『レンジ専用』とは
【必ずレンジにかけて完成させて下さい】
という意味なんだろうか?
話しを元に戻すと、
どんな弁当もレンジにかけておけば[温め]も[最終加工]も関係なく結果は同じになるので、
とりあへず弁当は「温めてください」と言っておくのが無難であることを学習した(^-^;
でも敢えて 敢えて店員さんに重箱の隅を突くようなことを言わせてもらえるのであれば、、
その弁当が【完成品】か【未完成品】かを教えてもらったうえで「温め」が必要か否か を聞いて欲しいのです!
そうすれば私のように冷めたモノが好きな人や、または未完成品と知らずに買ってしまう人を未然に防ぐことが出来るのではないかと思うのです。
長々書きましたが、
分かる人には分かる! 分からない人には面倒くさいヤツと思われていることでしょう(^◇^;)
『レンジ専用』ラベルも含め、この件に関して
一度 最寄りのセブンさんに聞いてみようと思っています(^^)
その質問の回答は また改めて
「コンビニ弁当」【番外編】にて。
お楽しみに〜。
ではでは(^^)
ご相談したい方はお気軽にお問い合わせください