珈琲好きな経営者の皆さまへ ^ ^

以前から ずっと訪れたかったお店『島珈琲店』に 

昨日やっと行くことができました (^^)/
僕が「珈琲好き」であることは、行く理由ひとつ
にはなるんですが、今回 わざわざでも行きたい理由
があった訳がありまして ^^;
それは、、
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あの 島さんがやっているその店に行って 
こだわりの美味しい珈琲を飲みながら
島さんとの会話の時間を楽しむ!
これこそが行きたかった最大の理由なんです(^^)v
島さんは、エクスマセミナーで知り合った時から
同じ自営業の経営者として、僕にとっては
一目置く存在であります^^
珈琲豆や焙煎に対する情熱
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店づくりに対するこだわり
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お客様を大切にする心遣い
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昨日は その念願が叶い 美味しい珈琲を頂きながら、
お互いの生い立ちから仕事に対する考えや取組み方、
などなど、僕自身いろいろ勉強になり充実した時間
を過ごすことができました (^-^)v
な・の・で・
珈琲好きな経営者の皆さま、
島珈琲さん お薦めですよ〜(^o^)/
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最後まで 読んでいただきまして、

ありがとうございました。

では、また次回もお楽しみに (^^)/

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いつもキレイにしてくれて有難うー ^ ^!

こんにちは、東大阪の【歌う大家コンサルタント】
ガッシーこと東野です ^ ^
今日は火曜日ということで、
発達障害サポートセンター「ピュア」 の
Tさんと Tくん に来てもらって、
弊社クリニックビルやマンションの周囲の
はき掃除をしてもらいましたよ (^^)
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毎週火曜日に昼から1時間程度のことですが、

2人とも本当にマジメに丁寧に掃除してくれます!
もちろん、彼らとは別の曜日にプロの清掃業者にも
ちゃんと清掃してもらっているんですけどね.. (^^;
実は、3年ほど前、上記「ピュア」の代表の方と
知り合ったのがきっかけです。
当初は代表も「この子達を これから自立(就職)させて
あげたいので無償でいいので、清掃トレーニングを
する場所(ビル周囲)を提供してもらえませんか?」
と言われたのです。
実際のところ、うちも間に合ってるので断る事も
考えたのですが、少しでも 一所懸命に頑張ってる
彼らの役に立つのであれば と思い、
協力することにしました。
たしかに、彼らの多くは、他人とのコミュニケー
ションが苦手だったり、仕事を覚えることが苦手
だったりするのですが、教える側が忍耐強く根気
よく教えてあげれば、どんな作業でもちゃんと出来
るようになります!
実際、いま掃除してくれてる彼らも 今は何の問題も
無く ちゃんとキレイにしてくれてますし (^o^)v
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当初 3ヶ月ほどは試用期間でしたが、それ以降は、

作業に対する報酬はちゃんと受け取ってもらえる
ように契約もさせていただきました。
また最近は、
近所の人たちも、彼らの掃除っぷりを認めてくれて
いるようですし、作業中すれ違うひとにも少しずつ
挨拶ができるようになった と聞いて、私も彼らの
成長を嬉しく思っています (^^)
『 いつもキレイにしてくれて有難う ^ ^ 』

最後まで 読んでいただきまして、

ありがとうございました。

では、

また次回もお楽しみに (^^)/

近大付属中学校がヤバ過ぎる件 ^^;

今日は息子の中学の入学式でした^ ^
「私学」という理由だけでは説明がつかないほどの
「斬新さ」という意味で《ヤバ過ぎる》試みを実行
している学校なので、その取り組みの一部を紹介
したいと思います ^ ^
☆ ヤバ過ぎる理由:その1

【 入学式のステージで “恋ダンス” 】

〜新入生の緊張を和らげるために〜との理由で!?
厳粛な入学式典の直後に ウェルカムダンスと称して
先生と生徒が披露してくれました ^ ^
他所の入学式では まずお目にかかれないでしょう^^;
ヤバ過ぎる理由 その1でした!
☆ ヤバ過ぎる理由:その2
【 全校舎Wi-Fi &  “ iPad ”システム 】
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最近の中学校は全国的にICT化が進んできているとは
聞いていますが、全校舎どの教室もWi-Fi化されて、
全生徒が自分のiPadで学習・プレゼンを行い、かつ
保護者との連絡もiPad経由で、と徹底されている
学校は なかなか見つからないでしょう(^.^)
☆ ヤバ過ぎる理由:その3

【 上履きが “クロックス” 】
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上の写真はイメージ写真ではありません!

実際に息子が購入した中学校用の上履きです。
なかなかファンキーな取り組みですよね (^.^)
でも冷静に考えてみれば、昔ながらのゴム付きの
ダサい上履きよりも履き易いし、パタパタうるさい
スリッパよりも静かで機能的でもあるので、案外
これから他の学校にも採用されていくのでは..
と思ったりもします ^^;
今日はこの辺りで。。

※ 最後まで 読んでいただきまして、

 

ありがとうございました。

では、また次回もお楽しみに 。。

府立中之島図書館 ビックリ5!

先日、久しぶりに府立中之島図書館に行ったら

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ビックリすることだらけ (◎_◎;) だったので、

そのビックリさ加減を「勝手にランキング」に
してみました =(^.^)=
【ビックリNo.1】
2Fからの入口が来ていた!
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以前の入口は この↑1Fからだけでしたが、、

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2Fの正面からも入れるようになってました!

\(^o^)/
【ビックリNo.2】
鞄などの手荷物 預け不要!
以前は1Fの受付け横のロッカーに手荷物を
必ず預けなければならないシステムでしたが、
それが無くなり、鞄など自由に持ち込める
ようになりました。
【ビックリNo.3】
良書が増えていた!
これまでにも年に2,3回は行ってたのですが、
今回改めて気付いたことは、ビジネス関連の
良書が増えています!さすがに最新のモノは
少ないようですが、内容に関しては良く吟味
され選ばれた良書が揃っていて、改めて図書館
の良さを見直しました (^^)
【ビックリNo.4】
 フロアガイドが新たに設置!
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1Fから2Fに上がる階段正面の踊り場に

電光掲示板のフロアガイドが新たに
設置されていました。今まで無かったのが、
不思議なくらいで、有るとやはり便利です^ ^
【ビックリNo.5】
 館内にカフェ出来ていた!
そのフロアガイドのが2F部分を眺めていると
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右端の方に.. ん?!カフェ?! ほんまかいな?

これは確認せねば と思い2Fへ 、、
ε=ε=ε=ε=ε=ε=┌(; ̄◇ ̄)┘
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ほんまに有りました!(^o^)/

入口に置いてあるメニューを見てみると、
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ヘルシーで美味しそうでした (^-^)
今度 時間が有るときに入ってみたいと思います
というわけで、今回は「勝手にランキング」
と題して 最新の中之島図書館情報を
紹介してみました!(^o^)/

最後まで読んでいただきまして、

ありがとうございました。

では、

また次回もお楽しみに。。

地域密着型不動産業におけるベストプラクティス事業モデル

こんばんは、東大阪の資産コンサルタント、

東野です。

今回は、弊社の不動産事業の新しい取り組みについて、真面目に考え、文章化した物 の一部を紹介したいと思います。

地域密着型不動産業における

ベストプラクティス事業モデル

1.はじめに

長引く不況の影響で、空室の増加、賃料の下落が止まらない。不動産業者の多くは厳しい経営環境に直面しており、その中で生き残りの策を模索している。一方では、少子高齢化の顕著な伸び、社会保障費の増大、厳しい雇用環境 ― と社会的問題が山積みとなっている。こうした問題の全てが企業経営に大きな影響を与えている。そこで我々は、まず自らの事業の収益改善策を考え、さらにそういった社会問題、特に高齢化の問題に対しても貢献可能な事業はないものか検討を重ねていた。そして、その難題に挑むべく5年前、新規事業を興した。医療事業と介護事業である。既存の不動産賃貸事業との組み合わせでシナジー効果を狙ったものである。元より、東大阪市北部地域には介護施設はおろか医療施設も不足している状況であった。以前から地域住民の多くも不便に感じていたこともあり収益事業に地域貢献事業を併せた事業として、その施設の建設に踏み切ったのである。不動産オーナー事業と賃貸関係で繋がった医療事業・介護事業。この事業モデルは当初はある程度の見込みだけで実験的(仮説的)にスタートさせたものであったが、実践段階に入った現在、予想以上の成果と地域貢献を果たしている。収益の安定はもちろんのこと、こちらが直接関与しない医療・介護施設間の相乗効果や地域の雇用の創出を促進したのである。

その新しい事業モデルこそが“収益”と“地域・社会貢献”を両立させたベストミックスの事業モデルである。一般的に“収益”と“地域・社会貢献”はトレードオフの関係に思われる傾向が強い。しかしながら、我々の提案するモデルは関係する各々の事業が収益を確保し、かつ「社会的入院患者の受け皿を確保」「社会保障費の削減」「雇用創出」という地域・社会貢献をも実現させるものなのである。

安定した収益と社会貢献を両立させるこの不動産事業モデルが、不動産事業の新しいスキームとして、今後日本中に広がることを期待している。

2.医療(クリニック)事業 ・・(説明省略)

3.介護事業 ・・・(説明省略)

4.不動産オーナー事業(としての役割り)

3事業を組み合わせた複合体の課題として、‘利害関係者間のパワーバランスの調整’がある。確かに3事業を組み合わせることでのメリットは大きい。しかしながら、単に形のみを組み合わせるだけでは有効に機能しないと考える。この複合事業体を誰がマネジメントするのかが大きな意味をもつ。この場合においては3者が同等の力関係になることが最も望ましいパワーバランスであると考える。そう考えると、その組み合わせにおける不動産業の経営スタイルは、単なる「不動産事業」ではなく「不動産オーナー事業」でなければならない。それには理由がある。

単なる「不動産事業」であれば誰が行うかは問わないわけであるが、この複合事業体は「オーナー」つまり土地・建物の所有者自らが「不動産事業」を行うことに大きな意味がある。前述の介護の事例で挙げた不動産業者が単なる「不動産事業」である。繰り返しになるが、不動産を所有しない事業者には、この複合事業体のメリットやリスクの本質を捉えることはできない。また、ただ不動産を所有している「地主(オーナー)」ではあるが「事業者」でない者も然りである。事業としてこのモデルを俯瞰的にマネジメントできなければならないのである。よって、複合体の不動産業の経営スタイルは『不動産オーナー事業』でなければならないことが説明できる。

以上のことより、単なる3事業複合体ではなく、それをさらに現実可能な事業モデルへと改良したもの–『診療所(クリニック)』–『住宅型有料老人ホーム』–『不動産オーナー事業』–これがベストな組み合わせであると結論づける。

 

5.ベストプラクティスの事業モデルとは

これから地域の高齢者と向き合っていくためには、住み慣れた地域の中で、必要な介護も医療も受けられ、老いて、一生を終えることができるような仕組みを作らなければならない。どうすれば良いのか。その応えのひとつとして、このモデルを提案したい。前の章で結論づけたように、我々地域の中小不動産会社が、地域の高齢者に対して最も貢献できる事業モデルは、診療所(クリニック)–住宅型老人ホーム–不動産オーナー事業、で連携された『ベストミックス事業モデル』だと考える。

『ベストミックス事業モデル』

 6モデルの実現化と成果

モデルを描いただけではただの“絵に描いた餅”に過ぎない。それを実現化することが実業家としての信念とプライドである。クリニックと老人ホーム、同時に実行[建設]することは資金面、マネジメント面双方においてもリスクが大き過ぎると考えたので、立地条件、建物の特性等を考慮し、クリニックの建設を先に着手した。当初はクリニックのみの低層建築物の予定であったが、物件予定地が商業地域であったため、容積率に余裕があった。よって、クリニックの上に賃貸マンションを付加させ、テナント+住居のビル全体としてバランスのとれた収益物件を実現させた。もちろん、テナント建設においては医師をはじめ医療関係者の意見も取り入れた。近隣クリニックとの差別化を図るため、クリニック単体としては稀なMRI[磁気共鳴画像装置]を装備した。これは他クリニックとの差別化の意味合いとは別に、地域医療という観点から近隣病院との連携、いわゆる“病診連携”により地域住民の医療に貢献するものでもある。“病診連携”とは、医療機関には、患者が日頃かかっている「かかりつけ医」がいる診療所と、「専門医」がいる総合病院がある。診療所と病院が緊密に連絡を取り合うことで、包括的で一貫性のある医療を患者に提供することが可能となる。この二つの医療機関の連携が“病診連携”である。

クリニックビルの立ち上げが落ち着いた頃を見計らって、老人ホームの建設に着手した。施設建設に関しては、介護事業を一括で任せるため事業者の要望はもちろんのこと、医療サービスを提供するクリニック医師、現場での細かい介護サービス業務を熟知したケアサービスの社長等の指示や助言を受けながら創り上げていった。一番の心配事であった介護スタッフも募集通りに集まってもらえた。老人ホームは開業一ヵ月目で、ほぼ満室の40室が埋まった。早期に満室状態になった理由をその介護マネジメント会社の社長に聞くと、「もともとこのエリアに潜在需要があったことと、立地条件が効いている。提携クリニックが目の前にあり、スーパーと駅も近いことの効果は大きいです。」と語る。また、別の機会にマネジメント会社の入居者募集担当者に満室理由を聞くと、「入居者アンケートで入居の一番の決め手は、との回答で‘月額料金の安さ(食費込み108,000円)が一番多かった」と語る。老人ホームはそれ以降も今日現在に至っても、ほぼ満室状態を維持している。提携するクリニックも順調に外来患者も増え、地域になくてはならない医療機関として、地域医療に貢献しているところである。

7.最後に

この研究を通して、地域に密着した中小不動産事業者として、地域・社会貢献のためのプラットフォーム作りが重要であることを再認識した。高齢者においては医療施設・介護施設、一般の地域住民においても身近な医療施設は必要不可欠なのである。

極端な話になるが、このモデルのスキームを用いれば、開業医であれば、1人であってもこのモデルから生まれる収益を独占できる可能性が有るかも知れない。無いとは言えない。資金潤沢な開業医が自ら土地を購入し、クリニック・老人ホームを全て自前で用意することが可能であれば、出来ないこともないからである。しかしながら、それは表面的な模倣で終わってしまうであろう。なぜならば、このモデルを構築するうえでの目に見えない部分の知識とノウハウは模倣できないからである。このモデルを構築するにあたり、各業界全体を俯瞰できる知識とマネジメントに必要な資格が無ければバランスととれた複合体事業は運営できないからである。そのために我々は、不動産事業においては、「宅地建物取引主任者」「AFP」、医療・介護事業においては「医業経営コンサルタント」「医療経営士」などの資格を取得し、その知識を現場にフィードバックさせながら、独自のノウハウを蓄積してきたのである。また、それと同様に、このモデルを共に創り上げるために、時間をかけ地域の協力者と人間関係を構築してきた。このことも、このモデルの非常に重要な要素であり、一朝一夕に模倣されるものではないと考える。

ゆえに我々は、“地域と共に生きる”という経営理念のもと、地域住民の利益を優先に、独り勝ちではなく、協働しながら継続できる事業を根付かせ広げていきたいと願っているのである。

このように地域に密着した中小不動産業者が、その地域に適合したプラットフォームを形成していくことで、医療・介護・不動産・・と、従来各々が「点」で存在し、パワーも分散していた状態から、これからは、医療―介護―不動産―と、線のつながりができることで地域での異業種間の交流が生まれると考える。少子化・雇用創出の観点で見れば、保育施設も地域に必要なプラットフォームのひとつに加えるべきであろう。そういう事業を通じたサービスを地域に提供することで、地域住民も安全・安心な生活が享受されることにつながり、各事業者としても地域貢献ができるのではないだろうか。そのような取り組みが、日本の各地域で行われるようになれば、初めは小さな事業活動でも、次第に大きな流れとなり高齢化や社会問題の解決へとつながっていくのではいだろうかと考える。

♯ JAZZに彩られた街 ♬

2016年の10/29-30 の2日間、
東大阪市の鴻池新田に於いて
《 第10回 鴻池JAZZ STREET 》が
華やかに開催されました♫
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【 鴻池商店街を中心とする7会場で開催 】

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【ライブ会場のひとつ:鴻池新田会所 】

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【 重要文化財:新田会所本屋内の様子 】

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【竹下清志トリオ + Vo 】

↑ 私が一番聴きたかったバンド(^^)/
〜 私なりの感想を一言 〜
※  清志さん(Pf)、ロイヤルホース[梅田]のライブを聴いた時に即ハマり!さすが関西の重鎮!昨日もやはり聴かせてくれました!(≧∀≦)v
※ あかねさん(Vo)、セカンドアルバムからCDでは聴いてましたが、ライブは初めてだったので当日を楽しみにしてました。ライブはアルバムからではなく 下記リストのとおり こだわりのカバー曲が中心で これがまた良いッ!良い感じにJazzyな仕上りで聴かせてくれましたよ(^。^)
※ 純平さん(G)のアルペジオがたまらなく良かった♪ ソロライブが有るなら是非行ってみたい(^^)
※ 小笹さんの(B)、エエ感じの渋さ加減がなんとも言えず良かった(^.^)
《 PLAY LIST 》

① Wonderwall – Oasis

② Stop this train – John Mayer
③ Caravan – Duke Ellington
④ Cross me – James Taylor
⑤ Never Die Young – James Taylor
⑥ Day by Day – Jazzスタンダード
⑦ Hat Full Of Stars – Cyndi Lauper
⑧ Sunday Morning – Maroon 5
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【 ライブ会場:眼鏡店 】

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【 ライブ会場:医院前 】

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【 ライブ会場:カフェ 】

上記の会場以外にも、美容室やイタリヤ料理店、町民ホールなどで賑やかに開催されました。
各会場内はもちろん演奏を楽しめるのですが、会場を出て、外(街)を歩いてるだけでも どこかで演奏している音が何処からともなく聞こえてくる、、そんな音楽で彩られた街、なんか良いですよね ♪
ではまた。

たむけん が、キターッ!♪─O(≧∇≦)O─♪

おっとー、

勢い余ってタイトル間違えちゃいました(^^;
獅子舞 が、キターッ!  が正解です。
昨日の夕方、例年のごとく はるばる遠方から
獅子舞さんに来てもらいました。
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【ビフォー】まずは仲良くツーショット

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【アフター】獅子舞さんに噛みつかれる?!(笑)

ではなくて「噛んで戴いて」いるのです(^_^)
なぜ頭を噛むのか知ってますか?
それは獅子舞が頭を噛むことによって、その人に付いた邪気を食べてくれるからです。悪いことから守ってくれ、ご利益があると考えられています。
一口に「獅子舞」といっても、家に来てもらってる獅子舞の皆さんは、正式には《神道伊勢大神楽》と呼ばれる一団です。
最後の動画を見てもらえれば分かると思いますが、舞師はもちろん 御囃子(笛 太鼓など)の方も含め総勢8名で活動されています。
そもそも「獅子舞」は、遥か昔 獅子の頭を天照皇大神のシンボルとあがめ、邪鬼払いの舞を人々の前に披露したことに始まった と聞きました。
そして現在でも このスタイルを崩さず守り続けておられるのが この一団なのです。
実に素晴らしい!(パチ×3)
そこで これを読んで頂いた方への感謝を込め
ボーナス動画を用意しました(^.^)
舞の本編は15分 と長い(正直疲れる..)ので、
ディレクターズカット版で ご鑑賞ください!

それでは、次回を楽しみに(^-^)

理想は「地車(だんじり)的な会社」!?

「もしかして、理想の会社て こういう会社なのかな..」と。。

昨日、一日 地車(だんじり)を押しながら、何度となく理想の会社経営について気付かされる瞬間があったので、経営者の端くれとして、備忘録も兼ねて、少しお付き合いの程を。
【組織(人事)について】
ご存知のように地車は年1回の祭事。他の地域のことは分からないが、うちの地車の組織運営は2年で変わる。引継ぎも無ければマニュアルも無い。一応 運営トップ役員は歳の順番で回ってくるが絶対的な決定権は無い。
無い無いづくしの組織運営で、大した打合せも無いのに、祭事は事故もなく 今年もそれなりに盛り上がって終わった。
何とも不思議な感覚を覚えた。
改めて、役割り分担の妙に気づく。
役員が人員配置した訳でもないのに、見廻すと ヤルべき人がヤルべきポジションでキチンと動いていることに。
地車でいうと、引く人、押す人、屋根上に乗る人、誘導する人、中で太鼓・鐘を叩く人、交通整理する人、全て見事適材な人?が収まっている。
一部のポジションを除き、誰がどこに入ろうが自由なので不具合も起きそうだが、それでもちゃんと機能している。
「神事」なだけに神様が適材適所に人を配置してくれているのだろうか?
考えれば考えるほど良く分からない現象ですが、こういうことが、会社組織で再現できるのであれば、きっと良い会社になるでしょうね
( ^ω^ )
【コミニュケーション】
これは言うまでもなく「笑顔」をもってすれば何事も円滑に進む ということですね。
地車は、赤ちゃんからお年寄りまで幅広い年齢層の人が参加しているにもかかわらず ほぼどんな人も「笑顔」(^O^)「笑顔」(^O^)!
実際、当日の組織運営(ちょっと大袈裟か(笑)の場面でもポジション争いになった瞬間を見かけたが、当事者は「笑顔」で話し合い、落ち着いた。
これって『祭り』だから?!
確かに仕事じゃなくて「遊び」だからと言ってしまえば何の発展もない。逆に「遊び」でも怒る人は怒るし、文句言う人もいる。仕事柄いろんな会社を訪問しますが「笑顔」の多い会社て 何か雰囲気良いんですよね。
例外なく(^^)v
《今日の格言》
コミニュケーションには「笑顔」を添えて
(^^)/
そんなこんなで勝手なことを言ってますが、
皆さんは「地車的な会社」て どう思いますか?
ではでは。
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