カテゴリー: 資産管理

こんばんは、東大阪の資産コンサルタント、

東野です。

今回は、弊社の不動産事業の新しい取り組みについて、真面目に考え、文章化した物 の一部を紹介したいと思います。

地域密着型不動産業における

ベストプラクティス事業モデル

１．はじめに

長引く不況の影響で、空室の増加、賃料の下落が止まらない。不動産業者の多くは厳しい経営環境に直面しており、その中で生き残りの策を模索している。一方では、少子高齢化の顕著な伸び、社会保障費の増大、厳しい雇用環境 ― と社会的問題が山積みとなっている。こうした問題の全てが企業経営に大きな影響を与えている。そこで我々は、まず自らの事業の収益改善策を考え、さらにそういった社会問題、特に高齢化の問題に対しても貢献可能な事業はないものか検討を重ねていた。そして、その難題に挑むべく５年前、新規事業を興した。医療事業と介護事業である。既存の不動産賃貸事業との組み合わせでシナジー効果を狙ったものである。元より、東大阪市北部地域には介護施設はおろか医療施設も不足している状況であった。以前から地域住民の多くも不便に感じていたこともあり収益事業に地域貢献事業を併せた事業として、その施設の建設に踏み切ったのである。不動産オーナー事業と賃貸関係で繋がった医療事業・介護事業。この事業モデルは当初はある程度の見込みだけで実験的（仮説的）にスタートさせたものであったが、実践段階に入った現在、予想以上の成果と地域貢献を果たしている。収益の安定はもちろんのこと、こちらが直接関与しない医療・介護施設間の相乗効果や地域の雇用の創出を促進したのである。

その新しい事業モデルこそが“収益”と“地域・社会貢献”を両立させたベストミックスの事業モデルである。一般的に“収益”と“地域・社会貢献”はトレードオフの関係に思われる傾向が強い。しかしながら、我々の提案するモデルは関係する各々の事業が収益を確保し、かつ「社会的入院患者の受け皿を確保」「社会保障費の削減」「雇用創出」という地域・社会貢献をも実現させるものなのである。

安定した収益と社会貢献を両立させるこの不動産事業モデルが、不動産事業の新しいスキームとして、今後日本中に広がることを期待している。

２．医療(クリニック)事業　・・（説明省略）

３．介護事業　・・・（説明省略）

４．不動産オーナー事業（としての役割り）

３事業を組み合わせた複合体の課題として、‘利害関係者間のパワーバランスの調整’がある。確かに３事業を組み合わせることでのメリットは大きい。しかしながら、単に形のみを組み合わせるだけでは有効に機能しないと考える。この複合事業体を誰がマネジメントするのかが大きな意味をもつ。この場合においては３者が同等の力関係になることが最も望ましいパワーバランスであると考える。そう考えると、その組み合わせにおける不動産業の経営スタイルは、単なる「不動産事業」ではなく「不動産オーナー事業」でなければならない。それには理由がある。

単なる「不動産事業」であれば誰が行うかは問わないわけであるが、この複合事業体は「オーナー」つまり土地・建物の所有者自らが「不動産事業」を行うことに大きな意味がある。前述の介護の事例で挙げた不動産業者が単なる「不動産事業」である。繰り返しになるが、不動産を所有しない事業者には、この複合事業体のメリットやリスクの本質を捉えることはできない。また、ただ不動産を所有している「地主（オーナー）」ではあるが「事業者」でない者も然りである。事業としてこのモデルを俯瞰的にマネジメントできなければならないのである。よって、複合体の不動産業の経営スタイルは『不動産ｵｰﾅｰ事業』でなければならないことが説明できる。

以上のことより、単なる３事業複合体ではなく、それをさらに現実可能な事業モデルへと改良したもの–『診療所（クリニック）』–『住宅型有料老人ホーム』–『不動産ｵｰﾅｰ事業』–これがベストな組み合わせであると結論づける。

５．ベストプラクティスの事業モデルとは

これから地域の高齢者と向き合っていくためには、住み慣れた地域の中で、必要な介護も医療も受けられ、老いて、一生を終えることができるような仕組みを作らなければならない。どうすれば良いのか。その応えのひとつとして、このモデルを提案したい。前の章で結論づけたように、我々地域の中小不動産会社が、地域の高齢者に対して最も貢献できる事業モデルは、診療所（クリニック）–住宅型老人ホーム–不動産オーナー事業、で連携された『ベストミックス事業モデル』だと考える。

『ベストミックス事業モデル』

 ６．モデルの実現化と成果

モデルを描いただけではただの“絵に描いた餅”に過ぎない。それを実現化することが実業家としての信念とプライドである。クリニックと老人ホーム、同時に実行[建設]することは資金面、マネジメント面双方においてもリスクが大き過ぎると考えたので、立地条件、建物の特性等を考慮し、クリニックの建設を先に着手した。当初はクリニックのみの低層建築物の予定であったが、物件予定地が商業地域であったため、容積率に余裕があった。よって、クリニックの上に賃貸マンションを付加させ、テナント＋住居のビル全体としてバランスのとれた収益物件を実現させた。もちろん、テナント建設においては医師をはじめ医療関係者の意見も取り入れた。近隣クリニックとの差別化を図るため、クリニック単体としては稀なＭＲＩ[磁気共鳴画像装置]を装備した。これは他クリニックとの差別化の意味合いとは別に、地域医療という観点から近隣病院との連携、いわゆる“病診連携”により地域住民の医療に貢献するものでもある。“病診連携”とは、医療機関には、患者が日頃かかっている「かかりつけ医」がいる診療所と、「専門医」がいる総合病院がある。診療所と病院が緊密に連絡を取り合うことで、包括的で一貫性のある医療を患者に提供することが可能となる。この二つの医療機関の連携が“病診連携”である。

クリニックビルの立ち上げが落ち着いた頃を見計らって、老人ホームの建設に着手した。施設建設に関しては、介護事業を一括で任せるため事業者の要望はもちろんのこと、医療サービスを提供するクリニック医師、現場での細かい介護サービス業務を熟知したケアサービスの社長等の指示や助言を受けながら創り上げていった。一番の心配事であった介護スタッフも募集通りに集まってもらえた。老人ホームは開業一ヵ月目で、ほぼ満室の４０室が埋まった。早期に満室状態になった理由をその介護マネジメント会社の社長に聞くと、「もともとこのエリアに潜在需要があったことと、立地条件が効いている。提携クリニックが目の前にあり、スーパーと駅も近いことの効果は大きいです。」と語る。また、別の機会にマネジメント会社の入居者募集担当者に満室理由を聞くと、「入居者アンケートで入居の一番の決め手は、との回答で‘月額料金の安さ（食費込み108,000円）が一番多かった」と語る。老人ホームはそれ以降も今日現在に至っても、ほぼ満室状態を維持している。提携するクリニックも順調に外来患者も増え、地域になくてはならない医療機関として、地域医療に貢献しているところである。

７．最後に

この研究を通して、地域に密着した中小不動産事業者として、地域・社会貢献のためのプラットフォーム作りが重要であることを再認識した。高齢者においては医療施設・介護施設、一般の地域住民においても身近な医療施設は必要不可欠なのである。

極端な話になるが、このモデルのスキームを用いれば、開業医であれば、１人であってもこのモデルから生まれる収益を独占できる可能性が有るかも知れない。無いとは言えない。資金潤沢な開業医が自ら土地を購入し、クリニック・老人ホームを全て自前で用意することが可能であれば、出来ないこともないからである。しかしながら、それは表面的な模倣で終わってしまうであろう。なぜならば、このモデルを構築するうえでの目に見えない部分の知識とノウハウは模倣できないからである。このモデルを構築するにあたり、各業界全体を俯瞰できる知識とマネジメントに必要な資格が無ければバランスととれた複合体事業は運営できないからである。そのために我々は、不動産事業においては、「宅地建物取引主任者」「ＡＦＰ」、医療・介護事業においては「医業経営コンサルタント」「医療経営士」などの資格を取得し、その知識を現場にフィードバックさせながら、独自のノウハウを蓄積してきたのである。また、それと同様に、このモデルを共に創り上げるために、時間をかけ地域の協力者と人間関係を構築してきた。このことも、このモデルの非常に重要な要素であり、一朝一夕に模倣されるものではないと考える。

ゆえに我々は、“地域と共に生きる”という経営理念のもと、地域住民の利益を優先に、独り勝ちではなく、協働しながら継続できる事業を根付かせ広げていきたいと願っているのである。

このように地域に密着した中小不動産業者が、その地域に適合したプラットフォームを形成していくことで、医療・介護・不動産・・と、従来各々が「点」で存在し、パワーも分散していた状態から、これからは、医療―介護―不動産―と、線のつながりができることで地域での異業種間の交流が生まれると考える。少子化・雇用創出の観点で見れば、保育施設も地域に必要なプラットフォームのひとつに加えるべきであろう。そういう事業を通じたサービスを地域に提供することで、地域住民も安全・安心な生活が享受されることにつながり、各事業者としても地域貢献ができるのではないだろうか。そのような取り組みが、日本の各地域で行われるようになれば、初めは小さな事業活動でも、次第に大きな流れとなり高齢化や社会問題の解決へとつながっていくのではいだろうかと考える。